丈夫卖房 妻子可否要求买房人返还 |
| 分类：案例集锦 时间：(2015-01-18 10:28) 点击：399 |
| 王某系焦作市某高校的教师，王某在焦作市房产管理局领取了其所购买的住宅楼的房屋所有权证。王某和其同事张某签订了一份《房屋买卖协议》，协议签订后，张某按照协议约定将全部房款一次性付给王某，王某也将房产证、钥匙及旧家俱交给张某。但之后张某对房屋进行装修时，王某的妻子李某多次阻止张某装修，双方发生矛盾，李某遂将其夫王某与张某诉至法院，要求退房。 王某的妻子李某诉称：王某不经其同意擅自处分夫妻共同房产，处分房产的行为系无效民事行为，张某应当返还房屋。张某辩称，其购买王某持其房产证卖房，房产是否经王某妻子同意都不影响买卖合同有效性的效力，其是善意第三人，合法权益应依法得到保护。王某辩称：房产是夫妻共同财产，其无权处分，张某应当返还房屋。 经法院审理认为，张某与王某之间就房屋买卖所达成的协议在形式和实质要件方面，并不违反有关法律规定，是双方真实的意思表示，该协议合法有效，应依法予以认定。王某、李某是合法夫妻关系，王某处分夫妻共同财产时，张某有理由相信其王某的行为是夫妻双方共同意思表示。张某作为善意的、有偿取得房产的第三人的合法权益应依法受到保护。李某要求张某返还房产的诉讼请求没有法律依据，驳回李某要求张某退还房屋的诉讼请求。 在夫妻关系存续期间，夫妻一方与他人达成的处分夫妻共同财产协议是否有效？最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第八十九条规定：共同共有人对共同财产享有共同权利，承担共同义务。在共同共有关系存续期间，部分共同共有人擅自处分共同财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其它共有人的损失，由擅自处分共同财产的人赔偿。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。依据上述规定可以知道，夫妻关系存续期间，对于夫妻一方擅自处分夫妻共同财产的，在两种情况下是有效的，一是第三人善意取得，即我国法律中的善意取得制度，是指无权处分他人财产的，在将财产处分给第三人时，如果第三人在取得该财产时是出于善意，而且支付了相应对价的，即取得该财产的所有权，原财产所有权人不得请求善意第三人返还该财产。本案中，李某与王某系夫妻关系，王某未与李某商量，便将共同财产中的房屋卖给了张某，李某在本案中也未举证证明，王某在卖房时告知了张某其卖房行为未经妻子李某同意，而且张某支付了房屋的对价，因此，依据善意取得制度的法律规定，人民法院就可以认定王某与张某之间的房屋买卖合同有效，判决驳回李某的诉讼请求。二是表见代理，即我国《合同法》中的表见代理制度，是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止以后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，王某到底有无代理权，是个争议的问题，但只要李某没有举证证明，张某在买房时明确知道王某的行为是其擅自处分，张某就完全有理由基于王某与李某的夫妻关系而相信是其夫妻共同的意思表示，张某主张买卖合同有效的理由，应当得到法院的支持。
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