上海婚姻家庭专业律师-刘金凤律师网

刘某诉周某房屋租赁合同纠纷案（店铺转让费效力认定）

【案情】

原告、反诉被告：刘某，汉族，江西省新余市人。

被告、反诉原告：周某，汉族，江西省新余市人。

刘某诉称及反诉辩称：2010年10月1日，刘某、周某签订《房屋租赁合同》二份，约定：刘某将其所有的位于新余市渝水区解放东路9号楼16、17号二间店面出租给周某，租期自2010年10月1日至2011年9月30日，租金交纳方式为每半年交纳一次。如第二年同地段房价上涨，租金也应随行上涨。在租期届满前三个月左右。刘某通知周某到期后，刘某要收回店面。现租期已至周某拒不上涨租金，也不归还店面。故为维护其合法权益诉至法院并要求判令双方终止租赁关系，周某退还占用的房屋、支付自2011年10月1日起至搬离该房屋止期间的房屋租赁费用（租金按照每月3600元计算）。周某反诉所涉及的租赁合同，双方已履行完毕，不是本诉所涉及的租赁合同。周某的反诉未在法律规定的反诉期限内提出。至于租金的上涨，系双方的真实意思表示，以合同约定为准，2011年8月，刘某告知周某要收回店面，并不是要涨租金。

周某辩称及反诉称：周某有优先承租权，刘某要求租金至少涨至每月3600元没有依据，市场没有该行情。2008年10月1日双方签订了期限为二年的房屋租赁合同，口头约定周某向刘某交纳转让费20000元，租赁期限至2010年9月30日。2010年10月1日，双方续签合同1年，约定每月租金2700元。期限届满后，刘某要求终止合同，并不准许周某转让店面。故，周某反诉请求继续履行合同，租赁房屋，并要求刘某归还转让费20000元。

新余市渝水区人民法院经审理查明：2008年10月1日，周某承租刘某所有的位于新余市渝水区解放东路9号楼16、17号二间店面，并签订了期限为二年的合同，约定：租金为每月2400元；周某向刘某交纳转让费2万元；租赁期限为2008年10月1日至2010年9月30日。合同签订后，刘某交付店面给周某，周某向刘某支付2万元转让费。2010年10月1日，刘某、周某签订《房屋租赁合同》二份，约定：租期自2010年10月1日至2011年9月30日；租金为每间每月1350元，合计每月2700元，租金交纳方式为每半年交纳一次，即2010年10月1日交纳前6个月的租金，2011年4月1日交纳后6个月的租金；如第二年同地段房价上涨，租金也随行上涨，租赁期限届满后，原告使用店面至今。

【审判】

新余市渝水区人民法院认为：原审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。刘某、周某签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且未违反我国法律强制性规定，属有效合同，双方应全面、正确履行。一、关于周某是否应返还店面的问题。因周某与刘某约定的房屋租赁期限已届满且双方未续订房屋租赁协议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”和第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”，2011年9月30日后周某继续使用店铺至今，该期间双方房屋租赁合同应视为不定期租赁，刘某可随时解除合同，周某应返还租赁物。故，对刘某要求终止双方的租赁关系，周某返还店面的诉讼请求，法院予以支持；对周某要求继续履行租赁合同的诉请，法院不予支持。二、关于租赁期间届满后使用费应如何计算的问题。因租赁期限届满，周某继续使用店面至今，周某应向刘某支付租期届满后的店面租金，根据《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”，参照同地段19、20号店面租金每月3600元和15号店面每月3300元，结合刘某、周某租期内约定租金每月2700元，法院认为，周某按照每月3400元支付租赁期届满后的租金给刘某更为公平合理，故，对刘某要求按每月3600元计算自2011年10月1日起至周某搬离止的租金的诉请，法院予以部分支持。三、关于刘某是否应当返还周某2万元转让费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，周某仅履行按约向刘某支付租金的义务，而无需支付店面转让费。又，根据审理查明事实，刘某并没有转让物品给周某。故，刘某收取2万元转让费无事实和法律依据。另，根据周某陈述，周某同意支付转让费2万元是基于刘某同意租期届满，周某有优先租赁权，亦即周某想长期租赁刘某店面的缘由。法院认为，刘某要求终止与周某的租赁关系，周某虽有不当之处，但主要是刘某对租金要求太高，导致达不到周某订立合同的目的，给周某造成了经济损失，刘某行为违反了合同约定，应承担违约民事责任。故，对周某要求刘某返还店面转让费2万元的诉请，法院予以支持；对刘某答辩意见，法院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、终止刘某与周某就位于新余市渝水区解放东路9号楼16、17号二间店面租赁合同关系；二、周某应予本判决生效之起20日内将位于新余市渝水区解放东路9号楼16、17号二间店面腾空并退还给刘某；三、周某应按每月3400元支付刘某自2011年10月1日起至实际搬离店面止的房屋租金；四、刘某应于本判决生效之日起10日内返还周某转让费20000元；五、驳回刘某的其他诉讼请求；六、驳回周某的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利益。案件受理费300元，反诉受理费150元，合计450元，由刘某承担200元，周某承担250元。

原审宣判后，刘某不服，向本院提起上诉，其上诉请求是:1、撤销原判决第三项、第五项，改判周某应按3600元支付刘某自2011年10月1日起至实际搬离店面止的房屋租金；2、撤销原判决第四项，改判驳回周某关于20000元转让费的反诉请求；3、本案全部诉讼费由周某承担。其主要事实和理由：1、原审确定周某应按每月3400元向刘某支付租期届满后的租金，事实认定错误，依法应当改判为3600元；2、原审依据《合同法》第212条规定来支持返还20000元转让费，属认定事实错误和适用法律错误；转让费是双方通过口头协议达成的真实意思表示，没有违反法律规定，应合法有效，且该20000元是2008年10月1日签订的《租赁合同》所派生出的另一民事法律行为。

周某答辩称，技术转让、客户转让、货物转让是可以收取转让费的，但刘某作为店主房东，在店面出租时，只能收取押金，在合同到期后续租协议不能达成，必须退回押金。在租赁期限内，刘某随意提出房租涨价，周某不同意，便将店面转让给他人，欲承租者同意出40000元转让费给周某，但刘某却坚持如若转让，转承租人只能使用3个月，致使周某未能收取到40000元转让费。

二审期间，双方均未向法院提交新的证据。

经审理查明，2008年10月1日前，周某向刘某支付20000元转让费，并口头约定在合同期限内周某有权转让。同年10月1日，双方就诉争的16、17号店面签订书面的租赁合同，约定：租赁期限为2008年10月1日至2010年9月30日，合同履行完毕后， 2010年10月1日双方再次签订租赁合同，约定租赁期限为1年。2011年合同期限届满前，周某找到一人欲将该店面转让，刘某只同意在现有的合同期限内转租。周某转租不成，合同期限届满后，一直占用该店面。

江西省新余市中级人民法院认为：本案属房屋租赁合同纠纷。关于周某应向刘某支付租期届满后的租金每月应为多少的问题，本院认为，因租赁期限届满后，刘某明确表示不再出租，但周某继续占用该店面，周某应向刘某支付租期届满后至搬离期间的店面租金，租金数额参照市场行情来确定较为公平、合理。同地段19、20号店面租金每月3600元和15号店面每月3300元，法院认定周某按照每月3400元支付租赁期届满后的租金给刘某并无不当，应予维持。关于刘某是否应返还20000元转让费给周某的问题，本院认为，作为一种交易习惯，转让费普遍存在于门店出租行业中，是一种转让门店使用权而在转让时一次性收取的费用，《合同法》第212条是关于租赁合同的规定，未对转让费予以禁止，故当事人对转让费的约定应合法有效。周某向刘某支付20000元转让费发生在2008年10月1日前，双方口头约定在合同期限内周某有权转让，该口头约定应为2008年10月1日双方签订书面租赁合同的组成部分，合法有效，对双方均具有法律约束力。在该租赁合同约定的承租期限内，周某未将店面转让，合同已全部履行，应当视为双方对该合同设立的权利义务已清算完毕。且2010年10月1日双方签订的租赁合同并未涉及转让费事项，周某于新的合同设立后再行主张刘某返还20000元转让费亦无事实依据。综上，原判决认定事实部分有误，适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、第（三）之规定，判决如下：一、维持江西省新余市渝水区人民法院（2011）渝民初字第01905号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项。

二、撤销江西省新余市渝水区人民法院（2011）渝民初字第01905号民事判决第四项、第六项。三、驳回被上诉人周某的反诉请求。一、二审诉讼费750元，由上诉人刘某承担150元，被上诉人周某承担600元。

【评析】店铺经营在我国发展迅速，店铺转让随之而来，店铺转让费纠纷层出不穷，国家对租赁合同有相关法律规定，但对店铺转让费没有做出相关法律规定，具有一定的滞后性。

店铺转让费或叫门面转让费，是一种转让门店使用权而在转让时一次性收取的费用，一般是原承租者向继承租者收取，也有房东收取的。商铺转让费已经在逐渐演变为许多人牟利或是投机的工具。专靠炒作商铺赢利的投资客也在日益增多。在原承租人通知房东并征得其同意后转让门店向继承租人收取转让费时，由于店面装修、设备和货物的转移等原因，一般认定双方对于转让费的约定实为对该部分财物转让价格的约定，应为有效。但在房东将一些空门面、新门面出租时也要收取高额转让费以及房东在与原承租人结束租约关系后，除了向新承租人大幅度提升商铺租金之外，还要附加一大笔转让费的行为效力则有不同的意见。有意见认为租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人仅转让租赁物使用权并没有转让其他物品给承租人，故承租人仅履行按约支付租金的义务，无需支付店面转让费。笔者认为，应当认定出租人将空门面、新门面出租时收取的高额转让费为有效。理由具体如下：1、《合同法》第212条是关于租赁合同的规定，未对转让费予以禁止，故当事人对转让费的约定应合法有效。收取转让费似乎已经成为大多数商铺转让以及出租过程中的一种惯例。存在就是合理的，从法律角度上来说，法不禁止即自由。2、转让费系出租人与承租人真实意思表示，是否收取及收取的高低主要取决于双方对门店本身获利能力的认知。一些地段繁华的门店，人流量大转让费就高，而一些地段偏僻的门店，人流量小，转让费就低，甚至不需要。承租人支付转让费虽无有形实物作为对价，但地段繁华的门店本身就有一笔无形的价值。作为具有民事行为能力的承租人，在支付相当的转让费时，表明其对门店本身获利能力已有一定的认知，自愿为该笔无形价值支付转让费，并不存在重大误解和显失公平等可撤销情形。