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[案情]甲、乙因借贷纠纷诉至人民法院，经法院调解双方达成调解协议。诉讼期间，甲依法申请法院查封了乙所有的房产一处。但乙逾期未按调解书确定的时间履行义务，甲向法院申请执行。法院对已查封乙的房产进行评估、拍卖期间，丙向人民法院提出申请主张对查封房产有所有权，请求停止评估拍卖行为。经人民法院审查认定，在甲申请查封此房产之前数月，乙已经将该房产卖给丙并交付，且在房产过户登记调查表上签了乙及其妻的名字，只是由于丙的原因，未能及时把变更登记办理完毕，导致甲申请保全时该房产仍在乙的名下。根据查清的事实，法院依法裁定中止执行该房产。甲收到裁定后认为中止执行不当，依法将丙起诉到法院，请求继续执行该房产。经审理查清的事实与执行期间认定的事实一致。

[争议]对案件如何处理有两种处理意见：第一种意见认为应当支持甲的诉讼请求，继续执行该房产。理由是：1.该房产仍登记在乙的名下，根据物权法的规定固定资产实行登记制，登记在谁的名下归谁所有。2.根据相关的规章制度，丙应当在买卖合同签订之后三个月内办理过户登记，且乙已经在房产过户调查表上签字确认，未办理过户的过错是丙一人造成的。3.虽然丙与乙签订买卖合同，并支付了价款和实际占有房屋，但合同不能发生法律效力。因为，物权法规定应当进行物之所有权变更登记是强制性规定，属于合同的效力须经有关管部门批准或登记才能发生法律效力的一种。

第二种意见认为应当驳回甲的诉讼请求，终止对该房产的执行。理由是：1. 过错责任原则是民法确定的基本原则，丙的“过错”与甲和乙的债权债务之间不存在因果关系。2.丙与乙早在数月之前就签订了买卖合同，且丙已经交付房款并实际占有房屋和着手办理过户登记，没有违背意思自治原则，合同自签字之日起发生法律效力。

[评析]笔者同意第二种意见。理由如下：

首先，甲与丙之间不存在物权之争，不适用物权法进行调整。我国物权法确立了房产登记制度，要求物之所有人到相关国家机关依法登记后，才能从法律上确认其对物的所有权，并通过所有权人登记名册向社会公示。物权登记制度的确立，使不同当事人对同一标的物发生所有权争议时，以登记在册的人为所有权人，即登记优先原则，但是，法律并没有因此否认物之所有人不依法进行物权登记的客观现实。最高人民法院有关查封财产的司法解释中，对已经签定买卖合同并交付全部价款的财产，不得采取财产保全措施；对已经签订买卖合同并交付部分价款的财产，或虽然签订买卖合同但尚未支付价款的财产，可以采取保全措施。说明物权人不进行物权登记这一客观事实的存在，只要没有占有人以外的人向物之占有人主张物权，那么占有人就是物之所有权人。本案中甲的诉求是要求继续执行丙占有的房屋，而不是主张物之所有权，因而不能使用登记优先的原则。如果甲落后于丙分别与乙就同一所房屋签订买卖合同，但甲率先办理完房产过户登记，即便丙已实际占有了房产，甲仍然可以依法主张房屋的所有权，并受到法律保护，而丙只能自己承担未依法进行变更登记的不利后果。

其次，甲与丙之间不存在事实上和法律上的因果关系。丙未依法进行产权变更登记的“过错”，与甲和乙的债权债务之间不存在因果关系，丙不能承担乙不能履行偿还义务的法律后果。民法通则确立的是过错责任原则，致害人对受害人的损失因自己的过错承担全部或部分赔偿责任，这种责任同时要求损害结果与损害行为之间有必然的因果关系，如果损害行为与损害结果没有因果关系或者有一果多因，那么致害人就不承担责任或者承担部分责任。本案中，甲与丙之间不存在债权债务关系，丙的过错也仅是没有按照物权法的要求变更物权登记，这类过错承担的法律后果，除了在发生物权争议时因被他人抢先登记而丧失物之所有权外，其他法律、法规均未作规定。该案中乙暂时不能履行的到期债务就是甲的损失，乙的财产并没有因为丙购买其房产而减少，亦即没有降低乙的履约能力。也就是说乙未能履行偿还甲的债务不是丙造成的，丙无需承担任何责任人。当然，如果有证据证明乙与丙有恶意串通损害其他债权人利益的行为，则应当承担与其过错相应的责任。

第三，合同依法设立是物权登记的必要条件。买卖合同是否成立应按照合同法的规定进行审查，只要没有违背意思自治原则，侵害国家、集体、他人的合法权益，违反国家的强制性规定须经有关部门批准或登记，当事人约定的条件成就时，合同就依法成立。物权登记是申请人取得完全物之所有权的必要条件，已经登记申请人就享有对物排他的所有权。而进行物权登记的前提条件就是合法取得标的物，或原始修建取得，或交易取得，这也是物权登记时，形式审查的必查内容。可见合法取标的得物是物权登记的前提条件，而不能将物权登记视为合同生效的必要条件。

最后，维护公平原则的需要。法律的滞后性特点决定了处理民事纠纷除依据已有的法律规范外，还应当使用有利于维护社会秩序的公序良俗，民法通则确定的“公平原则”满足了这种需要。本案中丙与甲没有事实上和法律上的因果关系，通过诉讼手段达到对丙已经占有并支付对价的房屋的拍卖或变卖的目的，以实现甲的债权是对丙的财产权的侵害，有违“法律所不禁止的就是合法”的法纪意识，违背了公正、公平的原则，也不利于发挥公序良俗对社会秩序的维护作用。

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