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【基本案情】

 

　　一直忙于生意的宋女士前几天接到一个电话，对方自称是银行的工作人员，打电话告知宋女士在不还贷款，就要起诉到法院拍卖房产。在银行没有贷款的宋女士不以为意，以为是接到了骗子电话就没有放在心上。谁知道过了一段时间真的有银行的人找上门来，看了对方的工作证，宋女士才知道自己没有碰到骗子。了解前因后果的宋女士气愤不已，急忙到律所咨询解决方法。

　　原来，事业成功的宋女士曾经有一段不成功的婚姻，协议离婚的时候，和前夫约定将登记在自己名下的一套房产给对方。可在协议离婚的第二天，前夫就向宋女士借款100万元，鉴于多年的夫妻感情，宋女士没有太多犹豫就同意了。谁知前夫的经济状况越来越差，于是二人就协商将房子偿还给宋女士，以抵消100万元的借款，并到公证处做了公证，宋女士也搬回房子内居住。不久前，不再和前夫联系的宋女士接到银行的电话通知，才惊闻前夫早在离婚的第二年就瞒着自己利用该套房产在银行办理了90万元的抵押贷款！因为前夫一直拖欠贷款银行现在决定起诉拍卖，这才出现了宋女士以为接到骗子电话的一幕。后来经过多方调查，宋女士才发现原来前夫是利用自己早年留在他手上的身份证、房产、土地等相关的证件才办下贷款的，面对着银行要拍卖的现状，宋女士不知如何是好。

 

　　【律师意见】

 

房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

   本案中虽然宋女士和前夫在协议离婚时将房产给男方，但二人一直未办理过户手续，根据《中华人民共和国担保法》的相关规定，该套房产一旦需要抵押，只有宋女士本人才是合法的抵押人，抵押手续必须是宋女士本人或经过她本人明确授权才能办理。所以该抵押权的设立存在瑕疵。银行、房管局在办理抵押手续时未尽到合理的审查义务，也需要承担相应责任。这里也提醒大家，自己的房产证、身份证等重要证件一定要妥善保管，避免给“有心人”可乘之机。

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