上海婚姻家庭专业律师-刘金凤律师网

已付清房款但没有过户，法院能否查封

    黄某和郑某是亲戚，2010年，黄某和郑某签订了一份房屋买卖合同，约定黄某从郑某处购买一套二手房。黄某已付清房款，且入住了两年，但一直不去办理过户手续。后因原房主郑某欠他人债务，房产被法院查封。

【异议】

    黄某已付清房款，只是没有去办理过户手续。法院能否查封？

【评析】

    一、《中华人民共和国物权法》第九条  不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。由此可见，《物权法》对不动产物权效力规定以登记为生效要件。房产登记在谁的名下，法院和他人会视为谁的财产。

　　二、黄某和郑某是亲戚，黄某买受房屋后，不主动办理房屋变更登记等过户手续，不提出房屋所有权的主张，所引起的过错责任应由自己承担。

　　三、《中华人民共和国物权法》第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。据此规定可知，《物权法》对不动产的合同效力规定不以登记为生效要件。所以，黄某与郑某之间的《房屋买卖合同》是合法有效的，但并未发生物权变动。对于自己的损失，黄某可以通过合同之诉寻求救济，要求郑某承担违约责任，以弥补自己的损失。

【法官忠告】

    不少人购买二手房时没有及时进行产权变更登记，或者为了逃避五年内交易的税费问题而不及时过户，给自己的财产留下了隐患。其实，在确定不动产的所有权时，总是先以登记的名字为准的。虽然法律规定了一些后续的救济方法，尽量不让实际出钱的人蒙受过多损失，但是打官司维权不是一件简单的事情。如果一开始就重视，避免这种买房而不进行过户登记的情况，黄某烦恼就不会出现了。